Michał Styś, CEO, OPG Family Real Estate | 16 stycznia 2026
Jeszcze kilkanaście, a nawet kilka lat temu, inwestycje z kapitału rodzinnego pochodzącego z nadwyżek wypłacanych z firm rodzinnych, były realizowane intuicyjnie i okazjonalnie. Skupiały się głównie na inwestycjach w lokaty bankowe, fundusze inwestycyjne zarządzane przez TFI czy obligacje Skarbu Państwa, a odważniejsi samodzielnie inwestowali w akcje spółek notowanych na GPW. W tych czasach zostało także poczynionych dużo inwestycji w obszarze nieruchomościowym, między innymi w formie zakupu starych kamienic w centrach miast, mieszkań na wynajem, czy ziemi pod tereny budowlane lub rolne. Powszechnie uważało się, że inwestycja w nieruchomości przyniesie wysoki zysk w kontekście niskich stóp procentowych. Poza tym jest łatwa do realizacji i często można ją poprowadzić samodzielnie, bez wsparcia specjalistów.
Koniec zwrotów na pasywnych inwestycjach w nieruchomościach
Ale ten czas już minął, bo inflacja ziemi nie jest już taka wysoka, aby przewyższała lokaty bankowe, a dostępność finansowania dłużnego jest zdecydowanie niższa niż przed rokiem 2020. Wymogi formalne w zakresie inwestycji nieruchomościowych także zdecydowanie się zaostrzyły. Tym samym rynek nieruchomości w Polsce osiągnął punkt zwrotny. Era prostych, pasywnych inwestycji w biurowce, stare kamienice lub mieszkania czy zakup ziemi w „atrakcyjnym” miejscu, obiecujących dwucyfrowe stopy zwrotu za sam fakt ich istnienia, dobiegła końca. Jednocześnie z uwagi na duży udział tego typu inwestycji w polskich majątkach rodzinnych (zdarza się, że stanowią one blisko 50% wartości), są one wyzwaniem, bo przestały one przynosić dochód, nie mówiąc już o wzroście wartości. Jednocześnie często są one trudno lub w ogóle niesprzedawalne a więc mocno ryzykowne i obciążające kosztami utrzymania.
Pustostan czy majątek? Nieruchomości potrzebują architektów wartości
Ponad połowa polskiej powierzchni biurowej ma dziś więcej niż ćwierć wieku. Te budynki, niegdyś symbole nowoczesności, stoją teraz w cieniu „tykającej bomby ESG” i zmieniających się oczekiwań wynajmujących. Stwarza to jednocześnie potencjał, w którym eksperci od nieruchomości w family office, widzą dużą szansę. Inwestycje Value-Add w biurowcach oznaczają dziś nie malowanie ścian i wymianę mebli, co gruntowną transformację: podnoszenie klasy energetycznej, wdrożenie nowoczesnej automatyki, czy wręcz zmianę przeznaczenia na bardziej elastyczne, wielofunkcyjne przestrzenie dopasowane do lokalnych potrzeb finalnych użytkowników. Tym samym stają się to klimatycznymi miejscami pracy, które w porównaniu z dużymi skupiskami biurowymi, są bardzo atrakcyjne dla wynajmujących.
Podobnie wygląda sytuacja w segmencie handlowym. Stare, kiedyś dobrze, ale obecnie słabo zlokalizowane z punktu widzenia funkcji, parki handlowe lub obiekty na obrzeżach miast umierają, ale mogą transformować. Ich wartość tkwi często w zmianie funkcji i potencjale adaptacji. Zamiast hipermarketów, w tych lokalizacjach mogą powstać nowoczesne centra medyczne, mniejsze centra usługowe dopasowane do modelu click-and-collect, a coraz częściej – w perspektywie długoterminowej – są one przekształcane w projekty wielofunkcyjne z funkcją mieszkaniową czy nawet w mniejsze magazyny i logistykę miejską, obsługującą dostawy „ostatniej mili”.
To wszystko jednakże wymaga specjalistycznej wiedzy oraz pracy w zakresie znalezienia optymalnego rozwiązania. Świadomość zagrożenia wynikająca ze zmiany formatu urbanistycznego, implikuje działania majątków rodzinnych do poszukiwania rozwiązań, bo posiadają w swojej strukturze takie „trudne” aktywa. Jednocześnie dla tych, którzy dopiero budują swój portfel inwestycyjny i chcą mieć tę klasę aktywów u siebie, to szansa, ponieważ tego typu obiekty można kupić dzisiaj poniżej kosztu odtworzenia, a następnie, dzięki precyzyjnej rewitalizacji, osiągnąć rentowność nieosiągalną dla nowych projektów. Przykładów takich udanych transformacji jest w Polsce coraz więcej – od dużych, flagowych projektów, takich jak Manufaktura w Łodzi, Fabryka Norblina czy Hala Koszyki w Warszawie, po mniejsze, bardziej lokalne realizacje, jak FUZJA w Łodzi, Tkalnia w Pabianicach, Stara Rzeźnia w Poznaniu. To właśnie tego typu projekty pokazują, że skala nie jest kluczowa – decydujące są koncepcja, funkcja i umiejętność osadzenia nieruchomości w realnym kontekście miejskim oraz skuteczna realizacja planów i ich .
Szczególnym przykładem takiego podejścia jest OFF Piotrkowska w Łodzi – projekt realizowany przez OPG Property Professionals – który udowadnia, że konsekwentna strategia value-add, oparta na etapowej rewitalizacji i aktywnym zarządzaniu funkcją oraz budowania ekosystemu najemców, może zbudować trwałą wartość zarówno ekonomiczną, jak i społeczną, czyniąc z nieruchomości pełnoprawny składnik długoterminowego majątku rodzinnego.
Dziś odbudowa rentowności kryje się w strategicznej, aktywnej pracy nad istniejącymi, często starszymi nieruchomościami, które tracą potencjał generowania dochodu lub pozostają w dużej części lub całkowicie puste. Jednocześnie dla rosnącej grupy polskich majątków rodzinnych dysponujących kapitałem, który wkrótce zostanie znacząco zwielokrotniony, otwierają się nowe możliwości inwestycyjne. Według raportu Mastercard „Sztuka Bankowości. Obraz rynku private banking w Polsce” ze stycznia 2025 r., w latach 2024–2030 w polskich firmach rodzinnych przewiduje się między 60 a 80 tysięcy procesów sukcesyjnych. To bardzo obiecujący trend, który daje szansę na mądre „znalezienie się inwestycyjnie” w tej klasie aktywów – jednocześnie kluczowej dla budowy bezpiecznego, rodzinnego funduszu endowment (wieczystego).
Inwestycje w tym obszarze, oparte o polski kapitał, są wyraźnie widoczne. Kilka lat temu odpowiadał on za marginalny ułamek transakcji, dziś stanowi już prawie jedną piątą wolumenu inwestycyjnego (według badania Avison Young „Property Investment Market Q1 2025”)„. Family office celują w segment, który wymaga precyzyjnej wiedzy i lokalnego wyczucia wybranej części rynku – mniejszych, ale strategicznie położonych nieruchomości o wartości do 3-10 mln EUR. To właśnie tam, z dala od globalnych funduszy pędzących za transakcjami za dziesiątki milionów euro, rodzą się najwyższe stopy zwrotu. Warto to zaważyć i podążać tą drogą, którą realizują już od blisko 20 lat zagraniczne majątki rodzinne w Polsce, do których wróciły nieruchomości po wejściu Polski do Unii Europejskiej.
Assets-To-Wealth, czyli od nieruchomości do majątku
W tym skomplikowanym krajobrazie majątki rodzinne nie potrzebują obsługi aktywów, ale strategicznego partnera, który rozumie, jak aktywnie zarządzać kapitałem w kontekście sukcesji. Właśnie taką rolę pełni family office w obszarze nieruchomości, integrując doświadczenie i know-how w zarządzaniu aktywami, doradztwie transakcyjnym i rewitalizacji. Działania w modelu Assets-To-Wealth to działania skierowane na przekształcania pasywnych lub trudnych inwestycji w nieruchomości, w tym również niezagospodarowanych działek, w aktywny i trwały majątek, który operacyjnie zarządzany ma szansę na utrzymanie wartości międzypokoleniowo, będzie dawał stały systematyczny dochód lub będzie aktywem możliwym do sprzedaży. Co to oznacza w praktyce?
- Identyfikacja potencjału rewitalizacyjnego: dostrzeżenie takich aktywów w swoim majątku lub poszukiwania aktywów „z problemami” ale z potencjałem (np. wysoki wskaźnik pustostanów, przestarzałe parametry ESG, nieaktualna funkcja) w segmencie mniejszych i średnich nieruchomości o wartości do 10 mln EUR, gdzie kapitał rodzinny może być najbardziej elastyczny i efektywny.
- Aktywna architektura wartości: zarządzanie procesem transformacji – od programowania strategicznego, planowania, przez nadzór budowlany i organizację dodatkowego finansowania zewnętrznego, aż po reinwestycję i wynajem. Bardzo ważny element, który jeszcze kilka lat temu nie miał znaczenia, a bez którego dziś budowanie wartości w nieruchomościach jest praktycznie niemożliwe.
- Rozumienie i gotowość na nowe nisze: konsekwentnie kierowanie kapitału rodzinnego do najbardziej przyszłościowych nisz nieruchomościowych, takich jak: infrastruktura cyfrowa i centra danych (których moc w Polsce ma się potroić do 2030 roku), obiekty przemysłowe, mały retail, centra medyczne oraz mała logistyka miejska i mieszkania na wynajem. To strategie, które chronią majątek przed inflacją i zapewniają stabilny zwrot charakterystyczny dla tej klasy aktywów. Rynek nieruchomości jest zmienny, pomimo, że wydaje się, że pierwotny dobry wybór miejsca i funkcji zapewnia stabilność.
Polski rynek majątków rodzinnych inwestujących w nieruchomościach powoli dojrzewa i staje się coraz bardziej aktywny tam, gdzie tradycyjny kapitał międzynarodowy nie dociera i nie widzi potencjału. Jednocześnie rynek usług family office na rzecz majątków rodzinnych w obszarze nieruchomości za nimi podąża. Wraz z dostarczeniem specjalistycznej wiedzy, polscy inwestorzy są coraz bardziej wyrafinowani, odważniejsi i bardziej kreatywni. Nie boją się ryzyka związanego z rewitalizacją – wiedzą, że to, co jest problemem dla globalnego funduszu, jest szansą dla lokalnego, elastycznego kapitału. Jednocześnie specjaliści z family office czerpiąc z międzynarodowego doświadczenia i głębokiej znajomości lokalnych uwarunkowań, stają się dla nich „architektem wartości”, który potrafi przekuć stary budynek, czy „nieżywą ziemię, w innowacyjny, przyszłościowy kapitał.
Kontakt do autora: https://www.linkedin.com/in/michalmstys/
Michał M. Styś (M.Sc. Arch., EMBA) z wykształcenia mgr inż. architekt, absolwent Wydziału Architektury i Urbanistyki Politechniki Wrocławskiej oraz University of Illinois at Urbana-Champain, gdzie uzyskał dyplom Executive MBA. Doświadczenie w zarządzaniu projektami, tworzeniu założeń urbanistycznych oraz projektowaniu budynków mieszkaniowych, handlowych, hotelowych i biurowych zdobywał w takich firmach, jak Anthony Reddy Associates, Reddy Architecture & Urbanism Group (Irlandia), Archeus OY Ltd. (Finlandia) czy BC Comm Group (Polska). Jako współzałożyciel i prezes zarządu OPG Property Professionals, odpowiada za identyfikację i realizację inwestycji, i oraz zarządzanie aktywami nieruchomościowymi – projektami mixed-use, komercyjnymi i mieszkaniowymi. Kreatywny umysł, który dał początek projektowi OFF Piotrkowska Center w Łodzi.
W ramach OPG Michał M. Styś stoi za OPG Family Real Estate www.opg.re – partnerem dla Family Offices i rodzin biznesowych, specjalizującym się w długoterminowym budowaniu i pomnażaniu majątku poprzez nieruchomości.